Osservatorio, edizione di novembre 2026
Questa è l'edizione di novembre 2026, conservata per chi la cita: i numeri qui dentro non cambieranno più. La rilevazione più recente è sempre sull'Osservatorio.
Chi conta le notti dal calendario pubblico conta anche quelle che non hanno portato un euro.
annunci di Roma a catalogo
riletti ogni giorno, calendario per calendario
misurazioni notte per notte
notti nostre davvero vendute, dal 2024
Il mercato lo leggiamo ogni giorno da luglio 2026. Le prenotazioni delle case che gestiamo le abbiamo dal 2024: sono quelle che ci permettono di correggere le stime invece di crederci sulla parola. Rilevazione del 1 novembre 2026.
Il calendario pubblico mente, sempre nella stessa direzione
Quando una notte non è prenotabile su Airbnb può voler dire due cose diverse: che qualcuno l'ha comprata, oppure che il proprietario l'ha chiusa. Manutenzione, uso personale, il soggiorno minimo che taglia fuori i buchi da due notti. Dall'esterno le due cose sono identiche.
Noi le distinguiamo, perché sulle case che gestiamo sappiamo anche cosa è entrato in cassa. Mettiamo i due numeri uno accanto all'altro tutti i giorni. Lo scarto è sempre nello stesso verso: il calendario pubblico fa sembrare Roma più piena di quanto sia. Oggi, su cento notti che sembrano occupate, circa 12 non hanno portato un euro.
È la ragione per cui i numeri di questa pagina sono più bassi di quelli che troverai altrove. Non siamo prudenti: siamo tarati.
Non è una correzione che si fa una volta e resta buona. Cambia. Va rimisurata di continuo su prenotazioni vere. È il motivo per cui questa pagina esiste e per cui il mese prossimo i numeri saranno diversi da questi.
A Roma si prenota con il doppio dell'anticipo di due anni fa
Questo non si vede dai calendari, si vede solo da chi ha lo storico delle prenotazioni vere. Abbiamo preso gli stessi appartamenti e gli stessi mesi, da gennaio a luglio. Poi abbiamo contato i giorni fra la prenotazione e l'arrivo.
| Anno | Anticipo mediano | Oltre 30 giorni |
|---|---|---|
| 2024 | 14 giorni | 37% |
| 2025 | 22 giorni | 40% |
| 2026 | 30 giorni | 50% |
Perché a un proprietario interessa. Se guardi il calendario a due settimane dall'arrivo e lo vedi mezzo vuoto, due anni fa era normale e si riempiva. Oggi non è più così: metà delle prenotazioni si chiude prima del trentesimo giorno. Chi aspetta l'ultimo minuto per correggere il prezzo lo corregge quando la partita è già finita.
Quanto si chiede, quanto si vende, quanto resta
Il prezzo da solo non dice niente. Una zona cara e mezza vuota rende meno di una zona media sempre piena. Il numero che mette insieme le due cose è la resa per notte: quanto porta a casa, in media, una notte messa in vendita.
Mappa schematica, distanze non in scala. Più il cerchio è grande, più una notte messa in vendita rende. Tocca la tua zona: la ritrovi già impostata nel simulatore in fondo alla pagina.
| Zona | Prezzo a notte | Annunci | Occupazione | Calendari | Resa per notte |
|---|---|---|---|---|---|
| Trevi | 161 € 133–212 | 382 | 54% | 40 | 86 € |
| Monti | 138 € 114–174 | 600 | 56% | 40 | 78 € |
| Navona | 172 € 137–216 | 739 | 45% | 41 | 77 € |
| Celio | 155 € 122–197 | 195 | 47% | 40 | 73 € |
| Trastevere | 152 € 123–208 | 650 | 46% | 42 | 70 € |
| Testaccio | 142 € 123–170 | 199 | 46% | 40 | 65 € |
| Aventino | 167 € 132–202 | 112 | 39% | 39 | 64 € |
| Spagna | 172 € 138–222 | 529 | 37% | 42 | 64 € |
| Monteverde | 131 € 111–162 | 352 | 44% | 41 | 58 € |
| Prati | 136 € 116–177 | 250 | 42% | 41 | 57 € |
| Bocca della Verità | 156 € 128–197 | 154 | 36% | 40 | 56 € |
| Vaticano | 156 € 125–204 | 491 | 36% | 40 | 56 € |
| Appio | 115 € 102–140 | 334 | 48% | 40 | 55 € |
| Esquilino | 128 € 107–163 | 415 | 39% | 40 | 51 € |
| Battistini | 122 € 105–147 | 270 | 33% | 40 | 41 € |
| San Giovanni | 103 € 87–132 | 343 | 40% | 39 | 41 € |
| Centocelle | 108 € 97–134 | 233 | 37% | 40 | 40 € |
| Frascati | 105 € 85–130 | 220 | 35% | 40 | 36 € |
Ogni cerchio è una zona: più a destra è più cara, più in alto è più piena. I quadranti si leggono da soli.
Il quadrante in basso a destra è quello che costa caro. Spagna chiede 172 € a notte, è la 2ª zona più cara di Roma, ma vende il 37% delle notti. Chi si allinea al prezzo del vicino di casa, lì dentro, perde soldi tutto l'anno senza capire perché.
Le stanze non sono piccoli appartamenti
A Roma una parte degli annunci non è un appartamento: è una stanza in casa di qualcuno. Chi calcola «la media della zona» tenendole dentro si racconta un mercato che non esiste. Noi le misuriamo a parte, perché mescolarle sporca tutti e due i numeri.
Qui sotto c'è quanto chiedono, zona per zona, e la distanza dal prezzo di un appartamento intero. Se hai una casa grande e ti sei chiesto se a stanze renderebbe di più, questo è il punto di partenza: numeri, non sensazioni.
| Zona | Prezzo a notte | Annunci | Quota di mercato | Sugli interi |
|---|---|---|---|---|
| Trevi | 129 € 103–177 | 176 | 24% | −18% |
| Spagna | 123 € 102–170 | 178 | 22% | −24% |
| Navona | 120 € 100–160 | 141 | 14% | −23% |
| Vaticano | 118 € 98–162 | 196 | 25% | −20% |
| Aventino | 114 € 94–140 | 40 | 16% | −32% |
| Prati | 111 € 91–164 | 102 | 17% | −17% |
| Bocca della Verità | 108 € 86–153 | 52 | 20% | −28% |
| Battistini | 101 € 81–134 | 119 | 19% | −11% |
| Testaccio | 100 € 87–129 | 53 | 11% | −25% |
| Trastevere | 100 € 83–121 | 167 | 14% | −28% |
| Monti | 97 € 82–136 | 303 | 29% | −28% |
| Monteverde | 95 € 87–119 | 107 | 16% | −25% |
| Celio | 94 € 79–124 | 129 | 33% | −36% |
| Esquilino | 93 € 79–131 | 203 | 26% | −23% |
| Centocelle | 91 € 75–118 | 137 | 26% | −14% |
| Appio | 90 € 77–113 | 114 | 20% | −20% |
| Frascati | 86 € 72–110 | 149 | 20% | −16% |
| San Giovanni | 84 € 70–116 | 125 | 17% | −18% |
Il metodo, compreso quello che non possiamo sapere
Pubblichiamo il metodo perché senza metodo un numero è un'opinione con la cravatta.
Teniamo sotto osservazione gli annunci in vendita nelle zone di Roma in cui lavoriamo: gli appartamenti interi e, da settembre 2026, anche le stanze private, ognuno nel suo conto. Una parte la rileggiamo tutti i giorni, sempre gli stessi, così la serie non si buca. Alcuni di quegli annunci sono nostri: di quelli sappiamo anche cosa è stato incassato davvero. È quel confronto a dirci di quanto sbaglia il calendario pubblico. L'occupazione che leggi in questa pagina è già corretta su quella base.
Quello che vedi qui è la superficie. Sotto ci sono lo storico, le posizioni in classifica annuncio per annuncio, chi ha alzato e chi ha svenduto e quando. Quella parte non la pubblichiamo: è il motivo per cui le case che seguiamo hanno il prezzo che hanno. La vede chi lavora con noi.
Quello che questi numeri non dicono
- La correzione è misurata sulle case che gestiamo. Un proprietario che blocca molte notti per uso personale sballa più di noi. Dal di fuori non possiamo saperlo.
- Leggiamo il mercato da luglio 2026. Sulla stagionalità di un anno intero non abbiamo ancora niente da dire. Finché non ce l'avremo non lo diremo.
- Il prezzo è quello richiesto, non quello incassato. Fra i due c'è lo sconto dell'ultimo minuto, che vediamo solo sulle case nostre.
- I numeri di zona mettono insieme case di taglie diverse. Nel simulatore il prezzo è corretto per i posti letto, con fattori misurati dentro le stesse zone.
- La tabella di zona è di soli appartamenti interi. Le stanze sono un altro mercato e hanno la loro tabella, senza occupazione: la correzione è misurata sugli interi e sulle stanze non la spacciamo per buona.
Come citare questi dati
I numeri di questa pagina si possono riprendere liberamente, con l'attribuzione e il link:
Osservatorio MC Hosting sugli affitti brevi a Roma, edizione di novembre 2026 — mchosting.it/osservatorio
Questa edizione resta per sempre all'indirizzo mchosting.it/osservatorio-novembre-2026: chi cita oggi ritrova domani lo stesso numero.
Mettici dentro casa tua
Scegli zona e dimensione: ti diciamo cosa fa oggi il mercato su quel profilo, con i numeri corretti di questa pagina.
prezzo di zona per questa taglia
occupazione stimata
incasso lordo al mese
quanto in più può fare casa tua
La media di zona non è un tetto. L'ultimo numero è quanto in più può fare casa tua: il nostro metodo porta più prenotazioni a prezzi più alti. Con una consulenza vediamo se stai spingendo al massimo o quanti soldi stai lasciando sul tavolo.
Stima di mercato su dati di zona, non una promessa. Le tre cose che spostano davvero il risultato, cioè indirizzo esatto, foto e tariffa, si vedono solo guardando la casa.
Vediamo insieme se casa tua è adatta
La diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola: se ha senso o no. Se non ha senso te lo diciamo. Ci siamo risparmiati tutti e due un anno.
- Stima scritta di quanto può rendere, con il dettaglio dei numeri
- Le tre cose che sposterebbero di più la tariffa nella tua casa
- Le spese che restano a te, messe nero su bianco
- Nessun impegno e nessuna telefonata insistente dopo
Grazie, ti ho preso in carico
Ti contatto io nelle prossime ore. Se hai fretta, il modo più veloce resta WhatsApp: scrivimi qui.
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