Il portafoglio
Alcune delle case che ci hanno affidato
Appartamenti veri, con proprietari veri. Dal centro storico ai quartieri che funzionano senza essere in cartolina. Scorri di lato.
Annuncio, prezzi, ospiti, pulizie, burocrazia: tutto nostro. Tu ricevi il bonifico e usi casa quando ti serve. Oggi ne seguiamo decine nel centro di Roma. Ne prendiamo poche alla volta perché ognuna vuole attenzione vera.
Appartamenti veri, con proprietari veri. Dal centro storico ai quartieri che funzionano senza essere in cartolina. Scorri di lato.
Ogni numero qui sotto ha scritto sotto da dove viene. Se un gestore te li dà senza fonte, chiediglielo.
Occupazione e prezzo medio: pannello prestazioni di Airbnb, ultimi 365 giorni, confronto con gli annunci simili nella stessa zona indicati da Airbnb stessa. Recensioni e voto: contati uno per uno sui nostri annunci pubblici, media pesata sul numero di recensioni, al 4 agosto 2026.
Titolo, foto e testo costruiti per la classifica di Airbnb. Su Airbnb non vince la casa più bella: vince quella che compare in prima pagina.
In squadra c'è chi si occupa solo di questo: studiare i prezzi e ritoccare le tariffe, tutti i giorni, su tutte le case. Non a sensazione e non con un programma pensato per un'altra città. Qui sotto ti spiego con cosa lavora.
Dal primo messaggio al check-out, con la guida digitale della casa. Le risposte veloci non sono cortesia: sono posizioni guadagnate in classifica.
Squadre nostre, con un controllo tra un soggiorno e l'altro. Un letto rifatto male te lo ritrovi scritto in recensione per due anni.
CIN, alloggiati web, tassa di soggiorno, cedolare. Le scadenze le teniamo noi e ti diciamo cosa serve prima che serva.
Parli con me, non con un centralino che legge un copione. E le date in cui vuoi casa tua te le blocchi quando ti pare.
Quasi tutti i gestori romani decidono le tariffe a naso oppure con programmi pensati per altre città. Da noi il prezzo è il lavoro di una persona sola che non fa altro, con in mano strumenti che ci siamo costruiti in casa.
Ricerca e ottimizzazione dei prezzi: è il suo mestiere, non un compito che si aggiunge a fine giornata a chi ha già risposto a quaranta messaggi. Guarda cosa fanno gli altri nella tua zona e ritocca prima che il weekend sia perso.
Usiamo strumenti di intelligenza artificiale sviluppati da noi, tarati su Roma e sulle zone in cui lavoriamo davvero. Ogni notte alle tre leggono il mercato; al mattino dicono dove intervenire e perché.
Chi ha alzato, chi ha svenduto, chi è rimasto vuoto. Quando ti proponiamo una tariffa, dietro non c'è un'opinione: c'è la fotografia della tua zona di stanotte. Ed è così che si sale in classifica senza abbassare il prezzo.
| Una nostra casa a Trevi, ricerche weekend | La nostra | Le altre a Trevi |
|---|---|---|
| Posizione media nei risultati | 4,5 | 14,3 |
| Prezzo medio a notte | 177 € | 150 € |
8 rilevazioni sul nostro annuncio fra il 5 luglio e il 4 agosto 2026, confrontate con la media degli annunci non nostri rilevati a Trevi nelle stesse finestre di ricerca. Una piccola parte di questi dati la pubblichiamo nell'Osservatorio. Il resto resta a chi ci affida una casa.
Nessun costo fisso, nessuna spesa anticipata, nessuna voce che spunta a fine mese. Se casa tua non incassa, noi non guadagniamo.
Tutto quello che hai letto sopra: annuncio, prezzi, ospiti, pulizie, biancheria, burocrazia e assistenza. La percentuale esatta dipende dalla casa e dal lavoro che richiede. Te la diciamo in chiaro prima di firmare qualsiasi cosa.
Le utenze, il condominio, l'IMU e la manutenzione straordinaria: le spese della proprietà restano della proprietà, come è giusto. Te le mettiamo nero su bianco nella diagnosi, così il numero che vedi è netto e non una vetrina.
Gestisco appartamenti per affitti brevi a Roma dal 2020. Prima ho fatto altro: ho lavorato in un negozio di magia vicino Via del Corso, mi sono laureato in fisioterapia senza esercitare mai. Poi cinque anni di vendita e consulenza, più di tremila incontri.
Serve a qualcosa? A una cosa sola. Ed è il motivo per cui in giro mi chiamano il Mago dei BnB: da prestigiatore impari a riconoscere un'illusione quando la vedi. In questo mestiere ce ne sono parecchie, a partire dai rendimenti che ti promettono al telefono.
Per questo qui non trovi la parola «massimizziamo» e non vedi macchine sportive. Trovi i numeri con scritto da dove vengono. In sopralluogo ti diciamo anche quando casa tua non è adatta agli affitti brevi. Preferisco perdere un mandato che passare due anni a giustificare una promessa che non potevo mantenere.
Dipende da zona, dimensione e stato della casa. Chi ti dà un numero senza aver visto niente sta tirando a indovinare. Il calcolatore ti dà la forchetta realistica in due minuti sui dati della tua zona; il numero preciso arriva dopo il sopralluogo. Il ragionamento per esteso, con i prezzi zona per zona, sta qui.
Quasi mai quanto pensi. In sopralluogo ti diciamo le tre cose che spostano davvero la tariffa e, soprattutto, quali spese non si ripagano mai. Su quelle ti facciamo risparmiare prima ancora di cominciare.
No. Le date in cui la vuoi te le blocchi dal calendario quando ti pare. Le decisioni che contano restano tue. Noi togliamo il lavoro, non il possesso.
Un mandato di gestione con un preavviso chiaro e scritto. Nessun vincolo nascosto e nessuna penale creativa: se non ti trovi bene, te ne vai. Un cliente trattenuto per contratto è un cliente che parla male di te per anni.
Soprattutto nel centro storico e nelle zone consolidate intorno: Trastevere, Monti, Navona, Trevi, Spagna, Vaticano e alcune aree ben collegate come Appio, Centocelle e Monteverde. Se la tua casa è altrove dillo lo stesso: se non è per noi te lo diciamo subito.
Dal sopralluogo alla prima prenotazione in genere passano una o due settimane, se la casa è già pronta. Se serve sistemare qualcosa te lo diciamo in sopralluogo con i tempi realistici, non con quelli che fanno piacere.
Tutte le domande che mi fanno i proprietari, con le risposte per esteso →
La diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola: se ha senso o no. Se non ha senso te lo diciamo. Ci siamo risparmiati tutti e due un anno.
Ti contatto io nelle prossime ore. Se hai fretta, il modo più veloce resta WhatsApp: scrivimi qui.
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