La domanda arriva sempre per prima. La risposta onesta comincia con una cattiva notizia: chiunque ti dia un numero senza aver visto la casa sta tirando a indovinare. Però i numeri della tua zona esistono. E li abbiamo.
Quasi tutti guardano solo la tariffa a notte. È la parte più visibile e la meno decisiva. Il conto vero è questo:
Per questo in sopralluogo ti diamo un numero netto e scritto. Non è il numero più bello da leggere. È l'unico che puoi usare per decidere.
Ogni notte i nostri strumenti leggono gli annunci delle zone in cui lavoriamo e registrano quanto chiedono, quanto hanno di libero e a che posizione escono nelle ricerche. Questa è la fotografia del 4 agosto 2026:
| Zona | Prezzo medio a notte | Notti ancora libere |
|---|---|---|
| Navona | 158 € | 37% |
| Trevi | 144 € | 42% |
| Spagna | 129 € | 47% |
| Trastevere | 113 € | 37% |
| Monteverde | 113 € | 48% |
| Vaticano | 112 € | 49% |
| Monti | 112 € | 38% |
| Centocelle | 99 € | 48% |
| Appio | 95 € | 42% |
Rilevazione automatica del 4 agosto 2026 sugli annunci pubblici delle zone indicate: è quello che i proprietari chiedono per una notte del primo weekend utile, non quello che incassano. La tabella completa, con la dimensione del campione, sta nell'Osservatorio.
Due appartamenti identici, stesso pianerottolo, stessa metratura. Uno lavora dieci mesi l'anno, l'altro quattro. La differenza non è la casa: è la posizione in classifica, la velocità delle risposte e il prezzo, che va mosso di continuo e non deciso a gennaio.
Un numero nostro, per farti capire cosa intendo. Su una casa che gestiamo a Trevi, nelle ricerche del fine settimana, l'annuncio esce in posizione media 4,5 mentre gli altri annunci della zona stanno in media oltre la quattordicesima. E costa 177 € a notte contro i 150 € della zona.
8 rilevazioni sul nostro annuncio fra il 5 luglio e il 4 agosto 2026, confrontate con la media degli annunci non nostri rilevati a Trevi nelle stesse finestre di ricerca.
Più in alto in classifica e a un prezzo più alto: sembra una contraddizione e non lo è. È il motivo per cui il prezzo, da noi, lo segue una persona a tempo pieno con strumenti che ci siamo costruiti in casa.
Il calcolatore ti dà la forchetta in due minuti sui dati della tua zona. Poi, se vuoi il numero vero, si guarda la casa: la diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola, se ha senso o no.
Dipende da zona, dimensione e stato della casa. Nelle zone che seguiamo il prezzo medio richiesto per una notte del primo weekend utile va dai 95 € circa delle zone semicentrali ai 158 € di Navona, rilevati sugli annunci pubblici il 4 agosto 2026. Il ricavo annuo dipende però più dall'occupazione che dalla tariffa.
L'affitto breve incassa di più a parità di casa ma ha costi operativi che l'affitto lungo non ha: pulizie, biancheria, utenze, gestione. Il confronto serio si fa sul netto, non sul lordo. In certi casi l'affitto lungo vince. Quando succede te lo diciamo.
Utenze, condominio, IMU e manutenzione straordinaria: le spese della proprietà restano della proprietà. Le pulizie sono dentro il servizio e si scalano dal fatturato.
Il calcolatore ti dà la forchetta in due minuti sui dati della tua zona. La stima precisa, scritta e con il dettaglio delle spese, arriva dopo il sopralluogo.
La diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola: se ha senso o no. Se non ha senso te lo diciamo. Ci siamo risparmiati tutti e due un anno.
Ti contatto io nelle prossime ore. Se hai fretta, il modo più veloce resta WhatsApp: scrivimi qui.
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