Il calendario pubblico dice se una notte è prenotabile, non se qualcuno l'ha comprata. Noi la differenza la conosciamo, perché sulle case che gestiamo sappiamo anche cosa è entrato in cassa. Chi stima l'occupazione di Roma guardando i calendari la sopravvaluta. Sempre nello stesso verso.
Chi conta le notti dal calendario pubblico conta anche quelle che non hanno portato un euro.
annunci di Roma a catalogo
riletti ogni giorno, calendario per calendario
misurazioni notte per notte
notti nostre davvero vendute, dal 2024
Il mercato lo leggiamo ogni giorno da luglio 2026. Le prenotazioni delle case che gestiamo le abbiamo dal 2024: sono quelle che ci permettono di correggere le stime invece di crederci sulla parola. Rilevazione dell'8 agosto 2026.
Quando una notte non è prenotabile su Airbnb può voler dire due cose diverse: che qualcuno l'ha comprata, oppure che il proprietario l'ha chiusa. Manutenzione, uso personale, il soggiorno minimo che taglia fuori i buchi da due notti. Dall'esterno le due cose sono identiche.
Noi le distinguiamo, perché sulle case che gestiamo sappiamo anche cosa è entrato in cassa. Mettiamo i due numeri uno accanto all'altro tutti i giorni. Lo scarto è sempre nello stesso verso: il calendario pubblico fa sembrare Roma più piena di quanto sia. Oggi, su cento notti che sembrano occupate, circa 17 non hanno portato un euro.
È la ragione per cui i numeri di questa pagina sono più bassi di quelli che troverai altrove. Non siamo prudenti: siamo tarati.
Non è una correzione che si fa una volta e resta buona. Cambia. Va rimisurata di continuo su prenotazioni vere. È il motivo per cui questa pagina esiste e per cui il mese prossimo i numeri saranno diversi da questi.
Questo non si vede dai calendari, si vede solo da chi ha lo storico delle prenotazioni vere. Abbiamo preso gli stessi appartamenti e gli stessi mesi, da gennaio a luglio. Poi abbiamo contato i giorni fra la prenotazione e l'arrivo.
| Anno | Anticipo mediano | Oltre 30 giorni |
|---|---|---|
| 2024 | 14 giorni | 37% |
| 2025 | 22 giorni | 40% |
| 2026 | 30 giorni | 50% |
Perché a un proprietario interessa. Se guardi il calendario a due settimane dall'arrivo e lo vedi mezzo vuoto, due anni fa era normale e si riempiva. Oggi non è più così: metà delle prenotazioni si chiude prima del trentesimo giorno. Chi aspetta l'ultimo minuto per correggere il prezzo lo corregge quando la partita è già finita.
Il prezzo da solo non dice niente. Una zona cara e mezza vuota rende meno di una zona media sempre piena. Il numero che mette insieme le due cose è la resa per notte: quanto porta a casa, in media, una notte messa in vendita.
Mappa schematica, distanze non in scala. Più il cerchio è grande, più una notte messa in vendita rende. Tocca la tua zona: la ritrovi già impostata nel simulatore in fondo alla pagina.
| Zona | Prezzo a notte | Annunci | Occupazione | Calendari | Resa per notte |
|---|---|---|---|---|---|
| Navona | 150 € 125–191 | 404 | 48% | 40 | 72 € |
| Trevi | 144 € 116–183 | 332 | 47% | 40 | 68 € |
| Trastevere | 126 € 109–153 | 465 | 52% | 40 | 65 € |
| Bocca della Verità | 153 € 120–182 | 39 | 42% | 8 | 64 € |
| Monti | 126 € 100–157 | 519 | 46% | 42 | 58 € |
| Prati | 135 € 110–160 | 56 | 43% | 13 | 58 € |
| Spagna | 142 € 120–179 | 366 | 41% | 48 | 58 € |
| Testaccio | 148 € 129–178 | 73 | 36% | 27 | 54 € |
| Appio | 109 € 93–126 | 268 | 48% | 41 | 52 € |
| Vaticano | 133 € 108–165 | 332 | 38% | 42 | 50 € |
| San Giovanni | 100 € 90–113 | 52 | 48% | 12 | 48 € |
| Esquilino | 124 € 104–154 | 94 | 38% | 33 | 47 € |
| Monteverde | 110 € 96–132 | 258 | 43% | 47 | 47 € |
| Celio | 129 € 100–158 | 63 | 35% | 16 | 46 € |
| Centocelle | 100 € 83–116 | 204 | 41% | 40 | 41 € |
| Battistini | 119 € 104–137 | 62 | 33% | 25 | 39 € |
Ogni cerchio è una zona: più a destra è più cara, più in alto è più piena. I quadranti si leggono da soli.
Il quadrante in basso a destra è quello che costa caro. Testaccio chiede 148 € a notte, è la 3ª zona più cara di Roma, ma vende il 36% delle notti. Chi si allinea al prezzo del vicino di casa, lì dentro, perde soldi tutto l'anno senza capire perché.
Pubblichiamo il metodo perché senza metodo un numero è un'opinione con la cravatta.
Teniamo sotto osservazione gli appartamenti interi in vendita nelle zone di Roma in cui lavoriamo. Una parte la rileggiamo tutti i giorni, sempre gli stessi, così la serie non si buca. Alcuni di quegli annunci sono nostri: di quelli sappiamo anche cosa è stato incassato davvero. È quel confronto a dirci di quanto sbaglia il calendario pubblico. L'occupazione che leggi in questa pagina è già corretta su quella base.
Quello che vedi qui è la superficie. Sotto ci sono lo storico, le posizioni in classifica annuncio per annuncio, chi ha alzato e chi ha svenduto e quando. Quella parte non la pubblichiamo: è il motivo per cui le case che seguiamo hanno il prezzo che hanno. La vede chi lavora con noi.
I numeri di questa pagina si possono riprendere liberamente, con l'attribuzione e il link:
Osservatorio MC Hosting sugli affitti brevi a Roma, edizione di agosto 2026 — mchosting.it/osservatorio
Questa edizione resta per sempre all'indirizzo mchosting.it/osservatorio-agosto-2026: chi cita oggi ritrova domani lo stesso numero.
Scegli zona e dimensione: ti diciamo cosa fa oggi il mercato su quel profilo, con i numeri corretti di questa pagina.
prezzo di zona per questa taglia
occupazione stimata
incasso lordo al mese
quanto in più può fare casa tua
La media di zona non è un tetto. L'ultimo numero è quanto in più può fare casa tua: il nostro metodo porta più prenotazioni a prezzi più alti. Con una consulenza vediamo se stai spingendo al massimo o quanti soldi stai lasciando sul tavolo.
Stima di mercato su dati di zona, non una promessa. Le tre cose che spostano davvero il risultato, cioè indirizzo esatto, foto e tariffa, si vedono solo guardando la casa.
L'Osservatorio esce ogni mese con una rilevazione nuova. Ogni edizione resta per sempre al suo indirizzo: chi cita un numero oggi lo ritrova identico domani.
Dipende prima di tutto dalla zona. Nella rilevazione dell'8 agosto 2026 una notte messa in vendita rende in media da 39 € (Battistini) a 72 € (Navona): è il prezzo mediano moltiplicato per le notti davvero vendute, non per quelle bloccate. Il conto sul tuo profilo lo fa il simulatore in questa pagina. Quello su casa tua si fa guardandola.
Più bassa di quella che si legge in giro. Le stime fatte sui calendari pubblici contano anche le notti bloccate dai proprietari: su cento notti che sembrano occupate, circa 17 non hanno portato un euro. Tolto questo scarto, l'occupazione stimata dei prossimi 60 giorni va dal 33% (Battistini) al 52% (Trastevere) a seconda della zona.
Il prezzo mediano richiesto va da 100 € a notte (Centocelle) a 150 € (Navona). È quello che i proprietari chiedono, non sempre quello che incassano: fra i due c'è lo sconto dell'ultimo minuto.
Nel 2026 la mediana è di 30 giorni fra prenotazione e arrivo, era di 14 nel 2024. Il 50% delle prenotazioni arriva con più di un mese di anticipo: chi corregge il prezzo all'ultimo momento arriva a partita già finita.
Da una rilevazione quotidiana su migliaia di annunci pubblici di Roma, corretta sul confronto con le prenotazioni vere delle case che gestiamo: siamo l'unica fonte che distingue le notti bloccate dalle notti vendute. Ogni mese esce un'edizione nuova. Le vecchie restano al loro indirizzo, così ogni citazione si può verificare.
La diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola: se ha senso o no. Se non ha senso te lo diciamo. Ci siamo risparmiati tutti e due un anno.
Ti contatto io nelle prossime ore. Se hai fretta, il modo più veloce resta WhatsApp: scrivimi qui.
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