Il primo anno il conto sembra sempre più alto del previsto. Quasi sempre non è perché paghi troppo: è perché nessuno ti ha spiegato cosa ti stanno trattenendo e a che titolo. Qui c'è tutto, con la fonte accanto.
Quando la prenotazione passa da un portale o da un intermediario che incassa per te, quello non ti gira tutto. Per legge deve trattenere una parte e versarla all'Agenzia delle Entrate a tuo nome. Si chiama ritenuta. Chi la fa si chiama sostituto d'imposta: sostituisce te nel versamento.
Acconto vuol dire che non è una tassa in più. A fine anno calcoli l'imposta dovuta, scomputi le ritenute già subite e versi solo la differenza. Se hai versato troppo, chiedi il rimborso.
Il documento da tenere è la certificazione delle ritenute. L'intermediario è obbligato a rilasciartela: è quella che porti al commercialista, ed è quella che dimostra che quei soldi sono già andati allo Stato per conto tuo.
Casa ereditata, intestata a tre fratelli, il contratto lo firma uno solo. La ritenuta viene operata e certificata solo a lui. Solo lui può scomputarla. Gli altri due dichiarano comunque la loro quota di reddito, senza avere ritenute da scalare.
Non è un cavillo: è il motivo per cui certe dichiarazioni escono sbagliate e certi fratelli litigano. Se la casa è di più persone, questa cosa va decisa prima di firmare, non a giugno dell'anno dopo.
Sulle locazioni brevi l'imposta sostitutiva è del 26%. Scende al 21% se nel periodo d'imposta hai destinato all'affitto breve una sola unità immobiliare.
E c'è la soglia che dal 2026 conta più di tutte: il regime delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti per periodo d'imposta. Fino al 2025 il limite era quattro. Oltre quella soglia l'attività si presume esercitata in forma d'impresa. E cambia tutto: partita IVA, adempimenti, contabilità.
Se hai tre case o più, la domanda giusta da fare al commercialista non è «quanto pago». È «come le intesto».
Fonte: Agenzia delle Entrate, «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», edizione aprile 2026. Le regole cambiano a ogni legge di bilancio: prima di una scelta importante verifica con il tuo commercialista.
La paga l'ospite, non tu. Il gestore la incassa e la versa al Comune con le comunicazioni previste.
A Roma, per gli immobili destinati alla locazione breve, la tariffa è di 6,00 € a persona per notte, fino a un massimo di dieci pernottamenti consecutivi nella stessa struttura. Per le case e appartamenti per vacanze si va da 5,00 a 6,00 € a seconda della categoria.
Fonte: Roma Capitale, tariffe del contributo di soggiorno in vigore dal 1° ottobre 2023.
È una di quelle cose che sembrano piccole e diventano un problema serio quando ti accorgi a fine anno di aver incassato male o versato in ritardo. Nelle case che gestiamo la incassiamo, la versiamo e la rendicontiamo noi.
Teniamo le scadenze, incassiamo e versiamo la tassa di soggiorno, raccogliamo le certificazioni delle ritenute e ti diamo il quadro dell'anno in un documento solo, quello che il commercialista può usare senza rifare i conti a mano.
Non facciamo la dichiarazione al posto tuo e non sostituiamo il commercialista. Ti mettiamo in condizione di non dovergli portare uno scatolone.
Gli intermediari che incassano per conto del locatore operano una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo e la versano all'Agenzia delle Entrate a nome del proprietario. È una ritenuta a titolo d'acconto: non è una tassa in più, è un anticipo su quello che dovrai comunque.
Sul lordo. L'aliquota si applica sull'intero importo che l'ospite deve versare al locatore, inclusa la provvigione dovuta all'intermediario se è compresa nel corrispettivo, senza abbattimento forfetario. Deposito cauzionale ed eventuali penali restano fuori.
Il 26%, che scende al 21% se nel periodo d'imposta hai destinato alla locazione breve una sola unità immobiliare.
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti per periodo d'imposta, mentre fino al 2025 il limite era quattro. Oltre quella soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Se il contratto è stipulato da un solo comproprietario, la ritenuta viene operata e certificata solo nei suoi confronti e solo lui può scomputarla. Gli altri comproprietari dichiarano comunque la loro quota di reddito. È l'errore classico delle case ereditate.
Per gli immobili destinati alla locazione breve è di 6,00 € a persona per notte, fino a un massimo di dieci pernottamenti consecutivi nella stessa struttura. La paga l'ospite e la versa il gestore al Comune.
La diagnosi è gratuita e serve a capire una cosa sola: se ha senso o no. Se non ha senso te lo diciamo. Ci siamo risparmiati tutti e due un anno.
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