A chi affidare la gestione degli affitti brevi a Roma

Mi chiamo Matteo Casciani e gestisco appartamenti nel centro di Roma. Prima di dirti perché dovresti parlare con me, ti do il metodo per valutare chiunque, me compreso.

Le cinque domande da fare prima di firmare

1. «Dove sono i tuoi annunci in classifica?»

Non quanto sono belli: a che posizione escono quando un turista cerca. Un annuncio in seconda pagina è un annuncio che non esiste. Chi non sa risponderti con un numero, non lo sta misurando.

2. «Come decidi i prezzi?»

Se la risposta è «esperienza» oppure «un software americano», chiedi su quali dati di Roma. I prezzi giusti si decidono guardando la tua zona, notte per notte.

3. «Chi risponde agli ospiti? E in quanto tempo?»

La velocità di risposta muove la classifica su Airbnb. Pretendi un tempo, non una rassicurazione.

4. «Cosa vedo io ogni mese?»

Numeri veri: occupazione, tariffa media, confronto con la zona. Se il report non c'è, il tuo unico indicatore sarà il bonifico. E quando cala non saprai perché.

5. «La commissione bassa cosa non comprende?»

Il 15% che vedi pubblicizzato spesso esclude pulizie, biancheria, fotografie, ottimizzazione. Fatti dare il conto completo su un anno, non la percentuale nuda.

Come rispondiamo noi

Alla seconda domanda, quella sui prezzi, rispondiamo con una persona e con degli strumenti. La persona si occupa solo di ricerca e ottimizzazione delle tariffe: è il suo lavoro a tempo pieno, tutti i giorni, su tutte le case. Gli strumenti sono di intelligenza artificiale e ce li siamo scritti noi, su Roma, perché quelli comprati sono tarati su altri mercati.

Ogni notte leggono gli annunci delle zone in cui lavoriamo, da Trastevere a Piazza di Spagna: prezzi, posizioni in classifica, calendari. Migliaia di annunci sotto osservazione, riletti notte dopo notte, da mesi. Non stimiamo la concorrenza: la misuriamo. E quello che pubblichiamo nell'Osservatorio è una piccola parte: il resto resta a chi ci affida una casa.

Un esempio vero: una nostra casa a Trevi esce nelle ricerche del weekend in posizione media 4,5, mentre gli altri annunci della stessa zona stanno in media oltre la quattordicesima. La nostra costa 177 € a notte contro i 150 € della zona. Non è fortuna: è il lavoro notturno sui dati che gli altri non fanno.

Numeri del nostro sistema di rilevazione al 4 agosto 2026, con 8 rilevazioni sull'annuncio citato. I dati di zona aggiornati li pubblichiamo nell'Osservatorio.

Poi ogni casa ha la sua guida ospiti digitale, ogni ospite una risposta rapida, ogni proprietario un interlocutore solo: io.