Dal 13 ottobre la commissione la paghi tutta tu: 15,5% più IVA, cioè il 18,91%. Per restare dove eri devi alzare del 25%, non del 15. E un prezzo più alto l'ospite lo compra solo se l'annuncio glielo sa vendere.
Apro WhatsApp e ti mando il mio annuncioGuardo gli annunci io, uno per uno. Questa settimana ne guardo 10. Chiudo venerdì alle 20.
Dal 2020 rifaccio ogni sera i prezzi di decine di case in centro a Roma. Si apre WhatsApp con tre spazi da riempire: zona, link dell'annuncio, prezzo di oggi. Rispondo io, non un centralino, di solito in giornata. Se su casa tua non c'è niente da spostare te lo dico lo stesso.
Aggiornata all'11 ottobre 2026 · Matteo Casciani, MC Hosting
Metti il prezzo a notte che hai oggi sull'annuncio. Il resto lo fa la pagina. I numeri restano sul tuo telefono: non li vedo io e non li vede nessuno.
Il numero verde è il pareggio. Non è il prezzo da mettere sul calendario.
In agosto magari regge. A fine gennaio ti svuota la casa. E comunque quel numero da solo non vende niente: lo deve vendere l'annuncio, perché adesso l'ospite legge il tuo prezzo in chiaro accanto a quello dei tuoi vicini.
Ne guardo dieci a settimana perché li guardo io, uno per uno. Se su casa tua c'è poco da spostare te lo dico e finisce lì.
Apri Airbnb e cerca come cerca un ospite: la tua zona, un fine settimana di novembre.
Conta quanti annunci scorri prima di trovare il tuo.
Guarda la tua prima foto accanto a quella sopra e a quella sotto. In tre secondi, perché uno dovrebbe aprire la tua?
Prendi il tuo titolo e levaci «appartamento», «Roma» e «centro». Cosa resta?
Quello che hai visto in due minuti c'è da mesi. Significa che l'hai già pagato, solo che lo pagavi al 3,66%. Da martedì ogni notte che non vendi per quel motivo la paghi al 18,91%.
Fino al 12 ottobre Airbnb si faceva pagare da due parti. Dall'host prendeva il 3% più IVA. All'ospite aggiungeva una commissione di servizio che compariva nel riepilogo prima di pagare.
Dal 13 ottobre la commissione dell'ospite sparisce. Resta una voce sola, il 15,5% più IVA. Airbnb la trattiene dal tuo accredito. Il prezzo che metti sull'annuncio è quello che l'ospite paga, tassa di soggiorno a parte. È il modello che Booking usa da sempre.
Conta il giorno in cui arriva la prenotazione, non quello del soggiorno. Cinque notti a dicembre prenotate il 10 ottobre restano al 3%. Le stesse cinque notti prenotate il 15 ottobre pagano il 15,5%. Chi ha l'annuncio collegato a un gestionale o a un channel manager di solito era già passato alla commissione unica: per lui non cambia niente.
Il 15,5% è la cifra che leggi ovunque. Quello che paghi dipende da chi sei.
| Chi sei | Fino al 12 ottobre | Dal 13 ottobre |
|---|---|---|
| Privato senza partita IVA | 3,66% | 18,91% |
| Partita IVA in forfettario | 3,66% | 18,91% |
| Partita IVA in regime ordinario | 3% | 15,5% |
Il privato paga l'IVA al 22% sopra la commissione e non la recupera. Il forfettario la assolve con l'inversione contabile e non la detrae, quindi per lui il conto è lo stesso. Solo con la partita IVA in regime ordinario l'IVA si detrae e resti al 15,5%.
La commissione si calcola sul subtotale: notti, pulizie, biancheria e ogni altro supplemento. Una pulizia da 60 euro, dal 13 ottobre, a un privato ne lascia 48,65. Se alla ditta la paghi 50, ci stai rimettendo.
Un privato con la cedolare al 21% e un annuncio oggi a 100 euro a notte.
| Fino al 12 ottobre | Dal 13, prezzo fermo | Dal 13, prezzo di pareggio | |
|---|---|---|---|
| Prezzo sull'annuncio | 100,00 € | 100,00 € | 125,38 € |
| Quanto paga l'ospite | circa 118 € | 100,00 € | 125,38 € |
| Commissione Airbnb | 3,66 € | 18,91 € | 23,71 € |
| Accredito | 96,34 € | 81,09 € | 101,67 € |
| Cedolare al 21% sul lordo | 21,00 € | 21,00 € | 26,33 € |
| Ti resta | 75,34 € | 60,09 € | 75,34 € |
A prezzo fermo perdi 15 euro su 100. È un quinto di quello che ti restava.
L'esempio che gira, «metti 115 invece di 100», tiene l'accredito sul 15,5% senza IVA. Per un privato non basta. Non basta nemmeno 118,81, che ti ridà lo stesso accredito: la cedolare la paghi sul lordo, quindi più alzi più paghi. Per tornare al netto di prima serve un 25% in più sull'annuncio.
Sembra tanto. È proprio per questo che va guardato dal lato dell'ospite: quella notte la pagava già circa 118 euro, commissione sua compresa. Per lui il salto è da 118 a 125, circa il 6%. A te quanto sembra adesso?
Sul prezzo mediano a notte di ogni zona, rilevato dall'Osservatorio di ottobre 2026. Conto per un privato con la cedolare al 21%.
| Zona | Prezzo mediano a notte | Persi a notte a prezzo fermo | Prezzo di pareggio |
|---|---|---|---|
| Navona e Pantheon | 198 € | 30,20 € | 248 € |
| Piazza di Spagna | 190 € | 28,97 € | 238 € |
| Fontana di Trevi | 180 € | 27,45 € | 226 € |
| Aventino | 174 € | 26,54 € | 218 € |
| Vaticano | 171 € | 26,08 € | 214 € |
| Trastevere | 170 € | 25,93 € | 213 € |
| Bocca della Verità | 170 € | 25,93 € | 213 € |
| Celio | 163 € | 24,86 € | 204 € |
| Prati | 158 € | 24,09 € | 198 € |
| Testaccio | 153 € | 23,33 € | 192 € |
| Monti | 151 € | 23,03 € | 189 € |
| Esquilino | 143 € | 21,81 € | 179 € |
| Monteverde | 140 € | 21,35 € | 176 € |
| Battistini | 129 € | 19,67 € | 162 € |
| Appio | 126 € | 19,21 € | 158 € |
| Centocelle | 123 € | 18,76 € | 154 € |
| San Giovanni | 108 € | 16,47 € | 135 € |
Prezzi mediani richiesti a notte: Osservatorio MC Hosting di ottobre 2026, rilevazione del 9 ottobre 2026 su oltre 6.300 annunci attivi nelle zone in tabella. Rifai la ricerca sulla tua zona e controllami. Persi a notte = prezzo × (18,91% − 3,66%). Prezzo di pareggio = netto di prima ÷ (1 − 18,91% − 21%).
L'ultima colonna è il pareggio, non il prezzo da mettere. È la mediana della zona con il ritocco secco: ti serve per capire l'ordine di grandezza. Metterlo uguale su tutte le notti dell'anno è uno degli errori della lista più sotto.
Una casa a Trastevere al prezzo mediano, venduta 220 notti l'anno, a prezzo fermo lascia ad Airbnb circa 5.700 euro in più all'anno.
La risposta corta: del 25%, per un privato con la cedolare al 21%. La risposta giusta: dipende dalla notte.
Il 25% è una media. In certe notti sei già sotto le case simili alla tua e puoi alzare anche di più senza perdere niente. In altre sei già sopra: se alzi ancora, la casa resta vuota. Un ponte di maggio non è un martedì di febbraio. Una prenotazione a tre mesi non è una a tre giorni.
Per questo il ritocco uguale su tutto il calendario è l'errore che costa di più. Che sia il tuo +20% a occhio o l'adeguamento automatico che propone Airbnb, tiene l'accredito sulla carta e della tua strada non sa niente.
Fino al 12 ottobre l'ospite vede la tua casa a 100 e paga 118. Dal 13 la vede a 125 e paga 125. Per lui cambia poco. Per te cambia il posto dove si gioca la partita: ogni euro che chiedi è scritto in chiaro sull'annuncio, accanto agli annunci dei tuoi vicini.
Mentre leggi questa pagina migliaia di host a Roma stanno rifacendo i prezzi. Martedì ti svegli in un mercato dove hanno alzato tutti. L'ospite apre, guarda due foto e sceglie con l'unica cosa che gli resta: quale casa sembra valere quei soldi.
Più alzi per recuperare la commissione, più l'annuncio di prima ti lavora contro. A 125 euro quelle foto devono dire una cosa che a 100 nessuno gli chiedeva.
Quando l'ospite apre il tuo annuncio e non prenota, Airbnb se lo segna. Scendi in ricerca. Ti vedono meno. Riabbassi per riempire. E sei al punto di partenza con il 18,91% in meno in tasca. La prima settimana non te ne accorgi. A fine novembre apri gli accrediti e hai già capito quali notti hai regalato.
Le case che gestisco io stanno al 96% di occupazione contro il 73% degli annunci simili nelle stesse zone. E sono a 205 euro a notte contro 184. Guardali insieme, quei due numeri: chi è più pieno di solito è più basso, chi è più caro di solito è più vuoto. Tenerli nello stesso calendario vuol dire che il prezzo lo sta vendendo l'annuncio.
Fonte: pannello prestazioni di Airbnb, ultimi 365 giorni, confronto con gli annunci simili nella stessa zona indicati da Airbnb stessa.
Alzare è il conto. Il conto lo fa chiunque. Il prezzo lo vende l'annuncio.
Non fai niente. Il 13 ottobre l'accredito scende e la cedolare resta uguale, perché si paga sul lordo. Su una casa a Trastevere al prezzo mediano sono 25,93 euro a notte. Su 220 notti sono 5.700 euro l'anno che prima restavano a te. Te ne accorgi a fine mese, guardando gli accrediti.
Alzi e basta, da solo o con l'adeguamento automatico. Sulla carta il conto torna. Poi hai lo stesso annuncio di prima a un prezzo più alto, in mezzo ad annunci uguali che hanno alzato tutti lo stesso giorno. L'ospite apre, guarda, scorre. Airbnb vede che non prenotano e ti mostra meno. Riabbassi per riempire.
Me lo fai guardare. Rifacciamo i prezzi dei prossimi dodici mesi e rifacciamo l'annuncio, così quel prezzo qualcuno lo compra. Poi ti seguo finché non vende. È lo stesso lavoro che faccio ogni sera sulle case che gestisco.
La prima foto. È l'unica che vedono tutti e decide se aprono il tuo annuncio o quello accanto. Non è necessario che sia la più bella della casa. Deve far capire in tre secondi perché da te si sta meglio.
Il titolo. Ha pochi caratteri e quasi tutti li sprecano con «splendido appartamento nel cuore di Roma». Deve dire la cosa che ti distingue, non quella che hanno tutti.
Le prime righe della descrizione. Sul telefono si leggono solo quelle. Devono rispondere alla domanda che l'ospite ha in testa: perché qui devo spendere di più?
L'ordine delle foto. L'ospite guarda le prime cinque o sei. Se la camera da letto è la dodicesima, per lui non esiste.
I servizi. Aria condizionata, lavatrice, culla, ascensore. Quelli che hai e non hai segnato non li vendi.
Le recensioni. Sono la prova che il prezzo è giusto. Le tue risposte le legge chi deve ancora prenotare, non chi le ha scritte.
Il calendario. Minimi notte, sconti settimanali, prenotazione immediata, cancellazione. Alcuni sconti pensati per il 3,66% col 18,91% ti fanno lavorare in perdita.
Gli altri canali. Se alzi solo su Airbnb e lasci Booking com'è, l'ospite trova la stessa casa a meno dall'altra parte.
Sono gli otto posti dove il prezzo nuovo si vince o si perde. Quale dei tuoi otto ti sta costando di più non lo dice una lista. Lo dice il tuo annuncio aperto accanto a quelli della tua zona.
Con la cedolare secca l'imposta si calcola sul corrispettivo lordo. La commissione che Airbnb trattiene sul tuo conto non arriva mai, eppure ci paghi sopra la cedolare. E non la puoi scalare. Lo ricorda la circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle Entrate.
Finché la commissione a tuo carico era il 3,66% era un fastidio piccolo. Adesso dentro il tuo prezzo c'è il 18,91% che va ad Airbnb. Anche su quella parte paghi la cedolare. Più alzi per coprirla, più cresce la base su cui paghi. È per questo che serve il 25% e non il 18,8%.
Ho fatto i conti col 21%, il caso più comune sulla prima casa. Dalla seconda casa in poi l'aliquota sale e il conto cambia: fattelo rifare dal tuo commercialista sui tuoi numeri.
1. Non toccare niente e accorgersene a fine mese, guardando gli accrediti.
2. Alzare tutto del 15,5% perché è il numero che si legge ovunque. Senza l'IVA e senza la cedolare è poco.
3. Accettare l'adeguamento automatico senza guardarlo.
4. Alzare tutte le notti dello stesso tanto, alta e bassa stagione.
5. Dimenticare le pulizie, che pagano la commissione come le notti.
6. Lasciare gli sconti settimanali e le offerte di benvenuto di prima.
7. Alzare su Airbnb e lasciare Booking com'è.
8. Alzare il prezzo e lasciare l'annuncio com'era.
L'ultimo costa più di tutti perché non si vede. Le prenotazioni non spariscono di colpo: calano piano e sembra colpa della stagione.
Mi chiamano il Mago dei BnB perché ho cominciato davvero facendo il prestigiatore. È il mestiere dove impari che la gente non compra quello che vede: compra quello che capisce.
Dal 2020 lavoro ogni giorno sui prezzi e sui calendari di decine di case in centro a Roma. Ogni notte i nostri strumenti leggono migliaia di annunci nelle zone dove lavoriamo: prezzi, calendari, posizioni in ricerca. Sono gli stessi numeri con cui è fatta la tabella delle zone qui sopra.
Di fiscale non ti dico niente oltre a quello che leggi in questa pagina: le aliquote le conferma il tuo commercialista. Io ti dico a quanto si vende la tua strada e cosa deve cambiare nell'annuncio perché quel prezzo lo compri qualcuno.
Occupazione e prezzo medio: pannello prestazioni di Airbnb, ultimi 365 giorni, confronto con gli annunci simili nella stessa zona indicati da Airbnb stessa. Recensioni e voto: contati uno per uno sui nostri annunci pubblici, ultimo conteggio al 4 agosto 2026.
Quando mi mandi il link, la prima cosa che faccio è aprire il tuo annuncio accanto a quelli della tua strada. Non le medie d'Italia: le case che l'ospite guarda insieme alla tua.
La prima cosa che ti ritrovi in mano sono i prezzi rifatti sulla commissione nuova, mese per mese, sui prossimi dodici mesi. Dove alzi e di quanto. Dove invece lasci com'è, perché sei già sopra i tuoi vicini.
La seconda è l'annuncio riscritto per vendere quel prezzo. Prima foto, ordine delle foto, titolo, prime tre righe, servizi. In ordine di quanto ti stanno costando oggi.
La terza sono pulizie, sconti, minimi notte e cancellazione rifatti sul 18,91%. Alcuni sconti li avevi pensati per il 3,66%.
La quarta è Airbnb allineato con Booking, così l'ospite non trova la stessa casa a meno dall'altra parte.
È lo stesso lavoro con cui le case che gestisco stanno al 96% di occupazione contro il 73% degli annunci simili nelle stesse zone, a 205 euro a notte contro 184. Quei numeri non te li prometto. Ti consegno il metodo con cui li ho fatti.
Esci con un piano scritto, in ordine di priorità. Lo apriamo insieme in videochiamata o di persona a Roma. I testi nuovi te li consegno pronti da incollare, oppure li carico io sul tuo annuncio: lo decidiamo nella prima chiamata, perché il percorso è personalizzato.
L'assistenza è gratuita e non ha scadenza. Dopo la consegna ti seguo su WhatsApp finché l'annuncio non vende ai prezzi nuovi.
Perché non c'è un prezzo scritto. C'è chi ha solo da rifare i numeri del calendario e chi ha anche foto, titolo e sconti da rimettere in fila. C'è chi i testi li vuole caricare da solo e chi preferisce che lo faccia io. Il percorso è personalizzato: con un listino uguale per tutti pagheresti roba che non ti serve. Prima guardo, poi ti dico quanto costa.
1. Mi scrivi su WhatsApp la zona, il link dell'annuncio e il prezzo a cui lo vendi oggi.
2. Lo guardo e ti dico se su casa tua c'è davvero qualcosa da spostare. Se non c'è te lo dico lo stesso e non ti è costato niente.
3. Quando c'è, ci sentiamo venti minuti e ti dico cosa vedo sul tuo annuncio. Mi dici tu se è quello che stavi cercando. Il preventivo te lo scrivo dopo la chiamata, così decidi con calma su carta.
4. Ti arriva il piano scritto e lo apriamo insieme.
5. Da lì ti seguo su WhatsApp, gratis, finché l'annuncio non vende ai prezzi nuovi.
«Me lo guardi per portarmi via la casa?»
No. Qui c'è un servizio solo: il Check sul tuo annuncio. Il piano è tuo e lo applichi tu.
«Queste cose le so fare da solo.»
Molte sì, infatti il Check non te le insegna. Ti dice quale delle otto ti sta costando di più stanotte. Quella la vedi solo col tuo annuncio aperto accanto a quelli della tua strada. Delle otto, quale hai guardato per ultima?
«Ci devo pensare.»
Pensaci. Intanto ogni prenotazione che ti entra da martedì è già al 18,91%, anche se l'ospite arriva a marzo. Farlo guardare non ti impegna a niente. E se lo applichi come è scritto e non funziona, ti ridò tutto.
«E se lo applico e non succede niente?»
Mi scrivi e ci rimettiamo le mani insieme, gratis, finché non vende ai prezzi nuovi. Se nemmeno così funziona, ti ridò tutto. C'è solo una condizione: il piano va applicato come è scritto.
Se la casa non è a Roma, non ti servo: fuori dalle mie zone non ho i dati della tua strada. E un consiglio senza dati è un'opinione. Se vendi già sopra le case accanto alla tua quasi tutte le notti dell'anno, ti basta il calcolatore qui sopra. Se cerchi chi ti garantisca una percentuale in più, quello non sono io. Quello che ti prometto è un'altra cosa: a piano consegnato sai, notte per notte, quale prezzo chiedere e perché l'ospite lo paga. Quel prezzo sul calendario lo metti tu.
Dalle prenotazioni ricevute il 13 ottobre 2026, per gli host in Italia e nel resto dello Spazio economico europeo. Quelle confermate prima restano alle condizioni vecchie, anche se il soggiorno è dopo il 13 ottobre.
Il 15,5% del subtotale più IVA. Per un privato e per chi è in forfettario fa il 18,91%. Con partita IVA in regime ordinario resta il 15,5%.
Per un privato con la cedolare al 21%, del 18,8% per lo stesso accredito e del 25,4% per lo stesso netto. Non uguale su tutto il calendario. E non senza sistemare l'annuncio.
No. Il prezzo più alto qualcuno lo deve comprare. Se l'annuncio non fa capire perché la casa vale quel prezzo, la gente lo apre e non prenota. Airbnb ti mostra meno e finisci per riabbassare.
Sì, su tutto il subtotale. Una pulizia da 60 euro a un privato ne lascia 48,65.
No. La cedolare si calcola sul lordo e la commissione non si deduce (circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle Entrate). Il conto sulla tua situazione fattelo confermare dal commercialista.
No. Restano al 3% più IVA anche se il soggiorno è dopo il 13 ottobre.
Ragiona sul 15,5% senza IVA e senza cedolare. Per un privato porta a un prezzo troppo basso per tenere il netto. In più alza tutte le notti dello stesso tanto. Guardalo prima di accettarlo.
Sì: funziona o ti rimborso. La garanzia vale 30 giorni dalla consegna del piano. Se in quei 30 giorni lo applichi come è scritto e l'annuncio non vende ai prezzi nuovi, ti ridò tutto. L'assistenza su WhatsApp invece è gratuita e non ha scadenza.
Booking prende una commissione simile da sempre. La differenza non la fa il portale: la fa quanto bene vendi la casa su tutti e due.
Quasi sempre no. I gestori con un gestionale collegato ad Airbnb erano già con la commissione unica.
Non so se il Check fa per te. Mandami zona, link e il prezzo a cui lo vendi oggi. Lo guardo io e ti dico dove si sposta qualcosa. Se non c'è niente da spostare te lo dico lo stesso e non ti è costato niente.
Da martedì ogni prenotazione che entra è al 18,91%, anche per un ospite che arriva a marzo. Il prezzo delle notti di novembre lo stai decidendo questa settimana.
Funziona o ti rimborso. Se applichi il piano come te l'ho scritto e l'annuncio non vende ai prezzi nuovi, ti ridò tutto quello che hai pagato. Basta un messaggio.
Guardo gli annunci io, uno per uno. Questa settimana ne guardo 10. Chiudo venerdì alle 20. Si apre WhatsApp con tre spazi da riempire.
Apro WhatsApp e ti mando il mio annuncioCommissione e date: comunicazione di Airbnb agli host dello Spazio economico europeo sul passaggio alla commissione unica. Cedolare sul lordo: Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 12 ottobre 2017. Prezzi per zona: Osservatorio MC Hosting. I conti di questa pagina sono semplificati e non sostituiscono il tuo commercialista.
Per citare questa pagina: MC Hosting, «Commissione Airbnb al 15,5% dal 13 ottobre 2026», mchosting.it/commissioni-airbnb-15-5, aggiornata all'11 ottobre 2026.