Un incontro sul tuo annuncio, sui tuoi prezzi e sul tuo calendario, coi numeri veri della tua zona di Roma. Esci con un piano scritto in ordine di priorità: cosa cambiare lunedì mattina e cosa lasciare com'è. La casa continui a gestirtela tu.
Voglio sapere a quanto sto vendendo le nottiPremi il tasto: ti si apre WhatsApp con due righe già scritte, le cambi come vuoi e mandi. Dall'altra parte c'è il mio numero, non un centralino. Ti rispondo io, di solito in giornata. Non ti chiamo se non me lo chiedi tu.
Il prezzo del weekend lo decidi la sera, col telefono in mano, guardando due o tre annunci della tua zona. Salvi, chiudi l'app. E ti resta addosso il dubbio: era giusto?
Arriva una prenotazione per maggio, a gennaio. Il primo pensiero è che è un buon segno. Il secondo, un attimo dopo: forse ho chiesto poco.
Il buco di due notti in mezzo alla settimana. O resta vuoto, o lo riempi abbassando. E ogni volta la stessa domanda: che si fa?
L'annuncio è quello di quando hai aperto. Lo sai che andrebbe rivisto. Ma da dove si parte: le foto, il titolo, i prezzi?
Se ti sei riconosciuto anche solo in una, questa pagina parla di casa tua.
Nessuno di questi dubbi ti manda un avviso. Non c'è un giorno in cui perdi. C'è un anno che finisce con un totale che sembra a posto. E una domanda che resta lì: poteva essere più alto?
Le notti erano le stesse. La casa era la stessa. La fatica era la stessa. Quello che cambia, ogni singola notte, è il prezzo a cui l'hai venduta.
Ti mancano i numeri, non il talento.
Sapere a quanto vendono davvero le notti le case come la tua, nella tua zona. Non a occhio: notte per notte.
Con quei numeri davanti si vede dove il prezzo va alzato, dove va lasciato stare, cosa nell'annuncio ti sta frenando. I dubbi della sera sul divano diventano risposte.
Mi chiamano il Mago dei BnB perché ho cominciato davvero facendo il prestigiatore: il mestiere dove impari a riconoscere un'illusione mentre te la stanno facendo. In questo settore ne girano parecchie.
Dal 2020 lavoro ogni giorno sui prezzi e sui calendari di decine di case in centro a Roma, e ogni notte i nostri strumenti leggono migliaia di annunci nelle zone dove operiamo. Le consulenze le faccio io, non un collaboratore. Per questo ne prendo poche.
Questi non sono i numeri che ti prometto. Sono i numeri delle case che gestisco io a Roma, e sono lì per dirti una cosa sola: che i dati della tua zona so leggerli, perché li uso ogni notte sulle mie.
Occupazione e prezzo medio: pannello prestazioni di Airbnb, ultimi 365 giorni, confronto con gli annunci simili nella stessa zona indicati da Airbnb stessa. Recensioni e voto: contati uno per uno sui nostri annunci pubblici, media pesata sul numero di recensioni, al 4 agosto 2026.
Ora ti dico esattamente cosa succede quando quei numeri li mettiamo su casa tua.
Ecco, punto per punto, cosa c'è dentro l'incontro e cosa ti resta in mano dopo.
Un piano scritto, in ordine di priorità. Cosa fai lunedì mattina, cosa nel fine settimana, cosa lasci esattamente com'è.
I due o tre punti del tuo annuncio che ti stanno costando prenotazioni. Te li segno uno per uno, in ordine di quanto ti stanno costando. Le mani sull'annuncio ce le metti tu, ma sai esattamente dove e perché.
Dove i tuoi prezzi perdono. Stagioni, minimi notte, ponti, sotto data. E dove invece stai tirando troppo e ti svuoti il calendario.
I numeri della tua zona, non le medie d'Italia. Cosa fanno davvero le case simili alla tua, nella tua strada.
E quello che stai già facendo bene te lo dico chiaro, così smetti anche di dubitarne. Il piano poi è tuo: lo applichi tu, quando vuoi tu, senza nessuno che ti telefona ogni settimana.
Ricapitolando, esci con: il piano scritto, i punti dell'annuncio segnati in ordine, la mappa di dove i prezzi perdono, i numeri della tua strada. Quanto costa tutto questo?
Non c'è un listino, perché non esistono due case uguali. C'è chi ha solo un problema di prezzi e si risolve in un incontro, e chi ha annuncio, calendario e stagioni da rimettere in fila. Il preventivo arriva dopo aver capito cosa ti serve. Se ti serve meno di quello che pensavi, paghi meno di quello che pensavi.
E il preventivo non lo confronti con niente, perché non hai un listino con cui confrontarlo. Confrontalo con una cosa sola: quante notti vendi in un anno, e a che prezzo le hai decise finora.
Prima ancora del preventivo ti dico se su casa tua c'è davvero qualcosa da spostare. Se non c'è, te lo dico lo stesso, e non ti è costato niente. Diffida di chi invece ti promette una percentuale al telefono, prima di aver visto casa tua: quel numero se lo sta inventando.
1. Mi scrivi su WhatsApp: due righe su come stai messo e in che zona sei. Se hai il link dell'annuncio meglio, se no ci arriviamo dopo.
2. Ti rispondo io con due domande: come decidi i prezzi oggi, e com'è messo il calendario dei prossimi due mesi.
3. Se ha senso, ti mando il preventivo costruito su quello che mi hai detto. Decidi con calma: non ti richiamo tre volte.
4. Ci vediamo, in videochiamata o di persona a Roma. Esci con il piano scritto in mano.
«Mi va bene così, ho pure il Superhost.»
Buon segno, vuol dire che la casa piace e che rispondi in fretta. Il Superhost dice come tratti gli ospiti. Non dice a quanto hai venduto le notti. Sono due misure diverse, e la seconda non te la misura nessuno.
«Me la gestisco da solo, e ci tengo.»
E deve restare così. Chi decide i prezzi resti tu, chi risponde agli ospiti resti tu. Quello che ti porto non è uno che comanda al posto tuo: sono i numeri che da casa tua non si vedono.
«Sì, e poi mi convinci a darti la casa.»
No. Se volessi la tua casa in gestione questa pagina sarebbe scritta in un altro modo, e te lo direi in faccia. Se poi sei tu a volerne parlare, ne parliamo. Se non ne parli mai, va benissimo lo stesso.
Dimmi la zona. Se non ho abbastanza dati su quell'area te lo dico e non ti faccio spendere niente.
Un incontro se il problema è circoscritto. Di più se c'è da rimettere in ordine annuncio, prezzi e stagioni. Te lo dico prima, nel preventivo, mai dopo.
Allora è un altro discorso e si parte da un'altra parte. Dimmelo su WhatsApp e ti mando io dove devi andare, senza girarci intorno.
Pensaci. Solo, mentre ci pensi, i prezzi di questa settimana li stai decidendo lo stesso. Ne prendo poche alla volta, in ordine di richiesta: se fra tre mesi ti ritrovi la sera col telefono in mano a decidere il prezzo di un ponte, ti ricordi di questa pagina e mi scrivi. Io sto qui, e se su casa tua non c'è niente da spostare te lo dico prima, gratis.
Due righe bastano. Rispondo io, e ti dico subito se su casa tua c'è qualcosa da spostare. Se non c'è, te lo dico lo stesso.
Premi il tasto: ti si apre WhatsApp con due righe già scritte, le cambi come vuoi e mandi. Ti rispondo io, di solito in giornata.